Fem ting du bør vite om eien­doms­skatt

I artikkelserien «Fakta før valget» tar vi for oss sentrale politiske temaer før lokalvalget mandag 9. september.

1. Hva er eiendomsskatt?

Eiendomsskatt er en skatt som betales hvis man har fast eiendom. Det er kommunestyret i hver enkelt kommune som avgjør om det skal kreves inn eiendomsskatt eller ikke.

Antall kommuner med eiendomsskatt har økt med 27 prosent siden 2008. Da hadde 291 kommuner eiendomsskatt, mot 371 i 2019. Av disse har 288 eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger.

Ifølge eiendomsskatteloven kan det skrives ut eiendomsskatt etter sju ulike alternativer. Det vanligste er å ha eiendomsskatt i hele kommunen. 70 prosent av kommunene har valgt denne løsningen, ifølge Statistisk sentralbyrå (SSB). 17 prosent av kommunene har bare eiendomsskatt på kraftverk, vindkraftverk og petroleumsanlegg.

Når politikerne diskuterer eiendomsskatt, er det først og fremst skatt på boliger og fritidsboliger de er opptatt av. I denne artikkelen vil vi derfor konsentrere oss om denne typen eiendomsskatt.

I 2018 ble det betalt inn til sammen 14,2 milliarder kroner i eiendomsskatt. Det er en økning på 60 prosent fra 2013, viser tall fra SSB. Ser man bare på boliger og fritidsboliger, har eiendomsskatten blitt doblet i perioden 2013–2018.

2. Hvordan fastsettes eiendomsskatten?

Det er kommunestyret som avgjør hvor mye eiendomsskatt som skal kreves inn. Skattesatsen må ligge på mellom 1 og 7 promille av eiendommens beregnede markedsverdi. I 2019 lå den gjennomsnittlige generelle skattesatsen på 5,7 promille, ifølge SSB.

Skattesatsen kan være ulik etter hvilken type eiendom det er snakk om. For eksempel kan det være lavere skattesats på boliger og fritidsboliger enn på industrieiendommer.

Kommunestyret kan endre skattesatsen, men endringene er lovregulert. Kommuner som skal innføre eiendomsskatt for første gang, kan ikke sette den generelle skattesatsen høyere enn 1 promille det første året. De kan heller ikke øke den generelle skattesatsen med mer enn 1 promille årlig fram til de når maks skattesats.

Hvis det innføres et bunnfradrag, kan økningen for boliger være på 2 promille. Bunnfradrag betyr at man reduserer skattegrunnlaget slik at man slipper å skatte for hele verdien av eiendommen.

Det finnes to måter å beregne grunnlaget for eiendomsskatt på bolig på, ifølge Skatteetaten:

1. Kommunen anslår en markedsverdi selv. Dette kan skje på to måter. Enten ved at en takstmann bedømmer eiendommen fra utsiden, eller ved at verdien settes basert på gitte kriterier, som for eksempel areal. Deretter reduseres taksten til en prosentandel av den anslåtte markedsverdien. Dette kalles obligatorisk reduksjonsfaktor, og blir gjort for å unngå at noen boliger får urealistisk høy verdi. Hvor stor reduksjonen er, varierer fra kommune til kommune.
2. Kommunen bruker Skatteetatens beregnede markedsverdi. Dette er enten en verdi basert på statistikk fra SSB (boligverdi) eller en verdi basert på dokumentert markedsverdi (i tilfeller der boligeieren har krevd nedsatt verdi). Den beregnede markedsverdien settes deretter ned med en obligatorisk reduksjonsfaktor, som skal sørge for at noen boliger ikke får for høyt skattegrunnlag.

Uansett hvilken metode kommunen velger, kan kommunestyret redusere grunnlaget for eiendomsskatten ved å vedta et årlig bunnfradrag. Oslo kommune har for eksempel et høyt bunnfradrag for å unngå eiendomsskatt på de billigste boligene.

Fra 2020 er det vedtatt endringer som innebærer at skattesatsen og skattegrunnlaget reduseres for bolig- og fritidseiendommer:

• Maksimal skattesats for boliger og fritidsboliger senkes fra 7 til 5 promille.
• Den obligatoriske reduksjonsfaktoren økes fra 20 til 30 prosent for alle boliger og fritidsboliger.

3. Hvilke kommuner har eiendomsskatt?

De fleste kommunene i Norge har en form for eiendomsskatt. Du kan se en oversikt over eiendomsskatten i alle kommunene som hadde eiendomsskatt i 2018 i dette regnearket.

I en artikkel fra 2016 skriver SSB om kjennetegnene ved de kommunene som ikke har innført eiendomsskatt:

• Mange av dem ligger på det sentrale Østlandet.
• Rundt 30 prosent av disse kommunene hadde mer enn 20 000 innbyggere.
• De hadde bedre driftsresultat enn kommuner med eiendomsskatt, og tok sjeldnere opp lån for å finansiere investeringer.
• De hadde noe større underskudd, med 3,1 prosent mot 2,5 prosent i kommuner med eiendomsskatt.
• Lavere gjeld og flere oppsparte midler i fond enn kommuner med eiendomsskatt.

Vi har også faktasjekket en påstand om eiendomsskatten i Høyre-kommuner:

Der skrev vi blant annet at kommuner styrt av Høyre har lavest eiendomsskatt.

Vi kan også se på hvor mange kommuner med eiendomsskatt hvert parti styrer. Her tar vi med alle former for eiendomsskatt.

For alle partier er det vanligere å ha en form for eiendomsskatt enn å ikke ha det. Høyre og Frp har de laveste andelene kommuner med eiendomsskatt, mens kommuner styrt av felles- eller bygdelister, Sp, Ap og KrF har de høyeste.

En vanlig måte å beregne eiendomsskattenivået på, er ved å se på eiendomsskatten på en standard 120 kvadratmeters enebolig. I grafikken under får du en oversikt over den gjennomsnittlige eiendomsskatten på en slik bolig i kommunene styrt av forskjellige partier.

4. Hvor viktig er eiendomsskatten for kommunenes økonomi?

Frp-leder og finansminister Siv Jensen mener kommunene bør klare seg uten eiendomsskatt. I et intervju med TV 2 tidligere i valgkampen, kalte hun eiendomsskatt for «politisk latskap» og sto fast på at kommunene ikke trenger den:

– Nei, det gjør de ikke. Dette utgjør en bitteliten del, 1,6 prosent, av kommunens inntekter. Det å late som at man er avhengig av de 1,6 prosentene for å finansiere velferd, skjønner alle at er tull, uttalte Jensen.

Når finansministeren snakker om 1,6 prosent, viser hun til andelen inntekter fra eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger. Ser man på all eiendomsskatt, utgjør den 3,1 prosent av kommunenes brutto driftsinntekter, ifølge SSB.

Helge Eide er direktør for interessepolitikk i kommunenes organisasjon KS. Han er ikke enig med Jensen i at kommunene kan klare seg uten eiendomsskatt:

– Det er en varig inntekt. Bortfall av eiendomsskatt må derfor erstattes av varige utgiftskutt, dersom kommuneøkonomien totalt sett skal være upåvirket eller inntektstapet ikke kompenseres av staten‚ skriver Eide.

– Det vil få konsekvenser for velferdstilbudet i hver enkelt kommune.

Eide peker på to konsekvenser av å fjerne eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger:

– Kommunene måtte funnet varig inndekning for bortfall av inntekter. Dette ville kommet på toppen av de inndekningene som uansett gjøres i de årlige budsjettene. KS' budsjettundersøkelse viser at dette hvert år beløper seg til rundt 3 milliarder kroner, skriver Eide.

Den andre konsekvensen er ifølge Eide mindre handlefrihet for lokalpolitikerne:

– Å velge å justere inntektene fra eiendomsskatt for å finansiere endringer i kommunens velferdstilbud, eller å ikke velge å gjøre det, er i dag et lokalpolitisk valg. Hvis de folkevalgte ikke lenger får denne muligheten, blir det mindre handlefrihet lokalt, skriver han.

Kommuneøkonomien har vært god de tre siste årene. Teknisk beregningsutvalg for kommunal og fylkeskommunal økonomi (TBU) anbefaler at netto driftsresultat i kommunene bør ligge på rundt 1,75 prosent over tid. Dette for å sørge for at kommunene har en økonomisk buffer som kan sikre stabil produksjon av tjenester.

I perioden 2015–2018 lå netto driftsresultat over det anbefalte nivået. Det ville det ikke gjort hvis kommunene ikke hadde hatt eiendomsskatten, ifølge leder av TBU og professor ved NTNU, Lars-Erik Borge:

– Netto driftsresultat ville vært betydelig lavere enn de nivåene som TBU anbefaler hvis det ikke hadde vært for eiendomsskatten, fastslår han.

Les mer om kommuneøkonomi her:

5. Rammer eiendomsskatten usosialt?

Kritikere av eiendomsskatten hevder ofte at den er «usosial». I en debatt med MDGs nasjonale talsperson, Arild Hermstad, i Politisk kvarter, sa for eksempel Frps Sylvi Listhaug at MDG i Oslo har «innført eiendomsskatt som rammer mest dem som har minst».

En rapport fra Senter for økonomisk forskning som kom i 2010, så på fordelingsvirkningene av eiendomsskatten i et utvalg av kommuner, blant annet Trondheim, Stavanger, Sogndal, Åmot, Ringsaker og Vestvågøy,

Forskerne bak rapporten, Lars-Erik Berge og Ole Henning Nyhus, fant at husholdninger med høyere inntekt oftere betalte eiendomsskatt. De betalte også mer i eiendomsskatt.

Samtidig la eiendomsskatten beslag på en større andel av inntekten til personer med lav inntekt. Forskerne kom imidlertid til at denne effekten ble redusert i kommuner som hadde innført bunnfradrag. 108 kommuner hadde bunnfradrag i 2018.

Thor Olav Thoresen er forsker ved SSB og Oslo Fiscal Studies, et senter for studier av offentlig økonomi ved Universitetet i Oslo. Han jobber blant annet med fordelingsvirkningene av skatt.

Ifølge ham er det gjerne skatter som kommer i tillegg til skatt på inntekt, som regnes som usosiale.

– Supplerende skatter som eiendomsskatt, er ikke basert på inntektsnivået ditt. Det betyr at det er eksempler på personer som betaler eiendomsskatt, men har lav inntekt, sier han.

– Spørsmålet er om de har skatteevne til tross for at deres årlige inntekt er lav.

Han trekker blant annet frem at personer med lav inntekt kan bo sammen med andre personer som har høy inntekt. De kan også ha hatt høy livsløpsinntekt, selv om de har lav inntekt i dag.

Thoresen sier også at den norske skatten på boliger ikke er spesielt høy, sammenlignet med andre formuesobjekter:

– Det er ikke sånn at bolig er hardt skattlagt i Norge, sier han

Thoresen trekker frem at den såkalte «fordelsbeskatningen» av boliger ble avviklet i 2004. Dette var en skatt på verdien av å eie en bolig. Den kom i tillegg til formuesverdien av boligen, som det også i dag er en såkalt verdsettelsesrabatt på.

I dag er det fordelsbeskatning på blant annet aksjeutbytte, avkastning på aksjeinvesteringer og renter på bankinnskudd. Man kan altså si at disse formuesobjektene skattlegges hardere enn boliger.