Nei, det rødgrønne byrådet i Oslo har ikke regulert over 3500 nye student­bo­liger

TV 2 skrev i sommer at flere tusen studenter sto i boligkø, og at stat og kommune skylder på hverandre for at byggingen av studentboliger tar tid.

Rasmus Reinvang (MDG), byrådssekretær for byutvikling i Oslo, sa at regjeringen burde gjøre mer. Han viste til at regjeringen nylig hadde solgt en eiendom som kunne vært omgjort til studentboliger.

Det var i den forbindelse at påstanden om at byrådet har regulert over 3500 studentboliger dukket opp:

– Bystyret oppfordret staten til å få inn studentboliger der, men staten valgte å selge til høystbydende. Det duger ikke. I Oslo prioriterer vi saker med studentboliger og har regulert over 3500 studentboliger under dette byrådet, så det står ikke på oss.

Herman Søndenaa (MDG), som også er byrådssekretær for byutvikling i Oslo, har vist til samme tall i en artikkel hos VG.

Miljøpartiet De Grønne i Oslo har også twitret om antall regulerte studentboliger:

Men stemmer påstanden?

Tatt i bruk 2385 studentboliger på sju år

Det er Oslo bystyre som vedtar reguleringsplaner. Bystyret er Oslo kommunes øverste myndighet og består av 59 folkevalgte representanter, mens byrådet leder administrasjonen og gjennomfører bystyrets vedtak.

Da Faktisk.no ba om dokumentasjon for påstanden, viste MDG til et spørsmål fra Eirik Lae Solberg (H) til byrådet. I september ba han om en oversikt over regulerte studentboliger i Oslo fra 2015. Solberg ønsket også en oversikt over studentboliger som er tatt i bruk siden 2015, og når bystyret vedtok å bygge dem.

Som svar fikk han en oversikt fra Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune. Svaret var at det hadde blitt regulert 3447 studentboliger siden 2015, hvorav 2385 var tatt i bruk.

Regulert under borgerlig byråd

Siden 2015 er det altså regulert i underkant av 3500 studentboliger, ikke over 3500, slik påstanden er.

I oversikten over hvor mange studentboliger som er tatt i bruk, og når de ble vedtatt, dukker det opp noe interessant.

Boligene som ble regulert i 2015, ble nemlig vedtatt regulert før de rødgrønne fikk makten i Oslo etter valget i september 2015.

Reguleringsplanene for både studentboligene i Gjerdrums vei 12 og Olav M. Troviks vei 2-66, altså 1730 boliger, ble vedtatt 26. august 2015.

Det er to måneder før det rødgrønne byrådet overtok makten. Før dette var det borgerlig flertall i bystyret.

At reguleringen ble vedtatt to måneder før maktskiftet, viser også møteoversikten og saksdokumentene i Oslo bystyre tilbake i august 2015.

Påstanden om at dagens byråd har regulert over 3500 boliger, er med andre ord feil.

Etter at det rødgrønne byrådet fikk makten, er det regulert 1717 studentboliger (3447-1730). Det er under halvparten av det byrådsskretærene hevdet.

Beklager

Byrådssekretær for byutvikling i Oslo, Rasmus Reinvang, beklager at opplysningen han kom med ikke stemte.

– Jeg beklager et upresist svar fra min side, da jeg svarte på statsråd Borten Moes kritikk av tilrettelegging for nye studentboliger i Oslo kommune.

– Vi er opptatt av å ha korrekte opplysninger i svarene våre. Her har vi oppdaget en feil i en intern oversikt, som dessverre førte til at jeg har uttalt meg upresist om hva som ble vedtatt før og etter det rødgrønne byrådet gikk på høsten 2015, skriver han i en e-post til Faktisk.no.

– Når det er sagt, så er det fortsatt slik at Oslo bystyre har vedtatt regulering av 3 447 studentboliger siden 2015, skriver han videre.

Han opplyser også at de har tatt kontakt med mediehusene som har skrevet feil tall.

– Vi har vært i kontakt med TV 2 og VG og rettet sitatene våre, slik at de blir riktige. Det er viktig for oss, slik at vi ikke blir referert feil ved en senere anledning. Vi har også rettet opp vår interne oversikt, slik at vi er presise neste gang vi uttaler oss.

– Reguleringsplaner gir et estimat på antall boliger

Men hva betyr det egentlig at 1717 studentboliger er vedtatt regulert?

Det er lett å tenke at antall regulerte studentboliger er det samme som antall studentboliger som faktisk bygges. Så enkelt er det ikke.

Terje Holsen, førsteamanuensis ved Institutt for eiendom og juss ved Norges miljø- og biovitenskapelige universitet (NMBU), forklarer at for å bygge studentboliger, må man ha en godkjent reguleringsplan som forteller at tomten kan brukes til formålet.

I tillegg til å styre hva som kan bygges, sier en reguleringsplan blant annet også noe om hvor mange kvadratmeter som kan bygges, hvor høyt man kan bygge, og hvor stor del av tomten som kan bebygges. Planen kan også stille krav til uteareal, sollys, tillatt støy, luftkvalitet og liknende.

Men man regulerer ikke antall boenheter, det som for studentboliger regnes som hybelenheter, i en reguleringsplan, ifølge Holsen.

– Det er ikke mulig å ha et eksakt tall for dette før man har tegnet detaljert på hva alle kravene i reguleringsplanen medfører. Når planmyndighetene oppgir at man har vedtatt planer for et gitt antall nye studentboliger, er dette derfor et estimat. Erfaringsmessig blir det faktiske antallet enheter ofte noe lavere, sier han.

– En manuell gjennomgang

Pressekontakt i Plan-og bygningsetaten i Oslo, Atle Jan Larsen, bekrefter at antall regulerte studentboliger er et estimat.

– Studentboliger er ikke et eget reguleringsformål som lar seg søke opp i våre registre, og tallet på cirka 3500 regulerte studentboliger er derfor en manuell gjennomgang av de største sakene, forklarer han.

Larsen sier at det ikke er unormalt at det går tid fra reguleringsvedtaket, og til utbygger velger å sende inn en byggesøknad. Da kan også antall hybelenheter endre seg.

Oversikten over studentboliger som er tatt i bruk vil være mer presis, fordi tallene hentes fra matrikkelen og viser hvordan bygningene er disponert etter at de er bygget.

300 hybelenheter i en reguleringsplan kan bety 190 nye studentboliger

Holsen ved NMBU sier det også er viktig å vite hva man sammenligner, når man snakker om antall studentboliger. Studentsamskipnader (og eventuelt andre tilbydere av studentboliger) vil i mange tilfeller ikke være opptatt av antall etablerte hybelenheter, men antallet tilgjengelige enheter for utleie.

– En studentbolig beregnet for én singel student, utgjør én hybelenhet. En «dublett» (leilighet beregnet for et par uten barn), utgjør to hybelenheter, og en parleilighet beregnet for to voksne med ett barn, utgjør 2,5 hybelenheter.

Førsteamanuensisen forklarer at en studentbolig med 40 parleiligheter blir da 100 hybelenheter, 50 dubletter blir 100 hybelenheter og 100 hybler er 100 hybelenheter.

– Til sammen vil studentboligen da utgjøre 300 hybelenheter ved estimering av antall studentboliger i en reguleringsplan. Utleier vil til sammenligning ha 190 nye studentboliger til utleie når alt er ferdig bygget, sier Holsen.

Inkluderer også rehabilitering og ombygging

Holsen har tatt en titt på oversiktene fra Plan- og bygningsetaten i Oslo. Han mener oversiktene illustrerer flere ting.

– For det første at man ofte ikke klarer å bygge det antall enheter som estimert med basis i reguleringsplanen. I tillegg viser oversikten at det kan ta tid å bygge etter at reguleringsplanen er vedtatt. Selve reguleringsprosessen kan også ta mange år.

Ifølge oversikten til Plan- og bygningsetaten i Oslo er det tatt i bruk 2385 nye studentboliger siden 2015. Dette tallet inkluderer imidlertid også rehabilitering og ombygging av eksisterende studentboliger, ifølge Holsen.

I Oslo er det flere aktører som tilbyr studentboliger, men Studentsamskipnaden i Oslo (SiO) er den største. De opplyser til Faktisk.no at de har bygget 1217 nye hybelenheter siden 2015.